Jual Beli Tanah Tidak Tunai Dan Penyerahannya

Jual Beli Tanah Tidak Tunai Dan Penyerahannya

Latar Belakang:

            Perjanjian jual-beli tanah dengan sertipikat hak milik Nomor 012/SKJ, bertempat didesa Sokaraja Kulon, Kecamatan Sokaraja, Kabupaten Banyumas. Pihak pertama yaitu Pemilik atau penjual, suami bernama Hermanudin, istri bernama Suripah. Pihak kedua yaitu pembeli bernama Tanto. Harga jual-beli tanah dengan harga Rp. 125.000.000,- dan telah disepakati, sedangkan pihak pembeli Tanto hanya memiliki uang Rp.75.000.000,-

Soal :

1.      Uraikan langkah hukum perikatannya ketika ada perjanjian jual beli tidak tunai!

2.      Bagaimana instrumen hukum kalau itu dilunasi.

Jawaban :

1. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) memiliki ketentuan bahwa hukum tanah nasional disusun berdasarkan hukum adat tentang tanah, pernyataan mengenai hukum adat dalam UUPA dapat dijumpai dalam Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 sebagai berikut :

Pasal 5 :

Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-Undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahakan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agraria.

Jual beli tanah dalam hukum adat merupakan perbuatan hukum pemindahan hak dengan pembayaran terang dan tunai. Artinya harga yang disetujui bersama dibayar penuh pada saat dilakukan jual beli dengan yang bersangkutan. Sedangkan dalam latar belakang diatas pihak pembeli yaitu Tanto yang akan membeli tanah milik pak Hermanudin memliki uang yang kurang dari total harga tanah yang dijanjikan, dalam hal ini pihak kedua tidak memiliki uang tunai yang cukup sebagaimana semestinya dalam jual-beli tanah yang menganut sistem hukum adat yaitu harus dibayarkan secara terang dan tunai. Dalam hal ini pihak kedua bersama dengan Notaris PPAT dapat membuat Pactum decontrahendo atau perjanjian yang digunakan untuk memulai perjanjian pokok. Yaitu dengan membuat perjanjian pengambilan kredit kepada Bank untuk pembelian tanah pihak pertama dengan syarat tanah tersebut akan menjadi hak tanggungan bagi pihak kreditur sampai kewajiban debitur terlaksana. Setelah pihak kedua mendapatkan uang sesuai harga yang telah disepakati maka dapat terlaksana jual-beli antara pihak pertama dan kedua dan dianggap lunas, namun PPAT tidak dapat langsung membuatkan akta jual-beli (AJB) terhadap tanah tersebut sebab tanah tersebut telah menjadi hak tanggungan pada Bank atas pengambilan kredit pihak kedua sebagai kreditur pada debitur sesuai dengan isi dari Pactum Decontrahendo. Setelah kewajiban debitur terlaksana baru PPAT dapat membuatkan AJB, pendaftaran peralihan hak milik dan pemberian sertipikat tanah tersebut dan melakukan publikasi.

2. Perjanjian jual beli telah usai apabila telah terjadinya pemindahan hak milik atau penyerahan hak milik (Lavering). Seperti yang diatur dalam Pasal 584, Pasal 616, Pasal 1457, dan Pasal 1459 KUHPerdata sebagai berikut.

Pasal 584 KUH Perdata:

Hak milik atas sesuatu kebendaan tak dapat diperoleh dengan cara lain, melainkan dengan pemilikan, karena perlekatan; karena daluwarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang , maupun menurut surat wasiat, dan karena penunjukan atau penyerahan berdasar atas suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik, dilakukan oleh seorang yang berhak berbuat bebas terhadap kebendaan itu.

Pasal 1457 KUH Perdata:

Jual-beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.

Pasal 1459 KUH Perdata:

Hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belum dilakukan menurut pasal 612, 613 dan 616.

            Kasus diatas yang menjadi objek adalah benda tidak bergerak yaitu sebidang tanah maka yang lebih tepat dapat dilihat pada pasal 616 KUH perdata.

Pasal 616 KUH Perdata:

Penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara seperti ditentukan dalam pasal 620.